נדל"ן בישראל

שלב 1: זיהוי צורך בתחום הנדל"ן

שלב 2: מחשבון מס רכישה

לרכישת דירות (שיעורי 2025, יש לוודא מדי שנה):

רוכש דירה יחידה:

דירה שאינה יחידה (השקעה/נוספת):

שלב 3: רשימת בדיקה לתהליך רכישה

1. אישור עקרוני: קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק
2. חיפוש נכס: צפייה בנכסים, בדיקת שכונה
3. עורך דין: שכירת עורך דין מקרקעין לפני החתימה
4. בדיקת טאבו: עורך הדין מוציא נסח טאבו לאימות בעלות ושעבודים
5. משא ומתן: הסכמה על מחיר ולוח תשלומים
6. חוזה: חתימה על חוזה מכר
7. מס רכישה: תשלום מס רכישה תוך 50 יום מהחתימה
8. משכנתא: סיום ההליך מול הבנק, ביקור שמאי
9. רישום: עורך הדין מבצע העברת רישום בטאבו
10. כניסה לנכס: מסירת מפתחות לפי לוח הזמנים בחוזה

שלב 4: נסח טאבו

נסח טאבו מציג:

• חלק 1: תיאור הנכס (גוש, חלקה, תת-חלקה)
• חלק 2: בעלים רשומים וחלקיהם
• חלק 3: משכנתאות
• חלק 4: שעבודים, הערות אזהרה, צווי בית משפט

כיצד להשיג:

• מקוון: https://ecom.gov.il/voucherspa/tabu/ (מידע מוגבל, ~15 ש"ח)
• נסח מלא: דרך עורך דין או בהגעה אישית ללשכת הטאבו
• מידע נדרש: מספרי גוש וחלקה

שלב 5: תנאים עיקריים בחוזה שכירות

חוזה שכירות ישראלי חייב לכלול:

• משך החוזה ותנאי חידוש
• סכום שכירות חודשי ואופן תשלום
• פיקדון (ביטחון) -- בדרך כלל 1-3 חודשים, מוגבל בחוק
• ארנונה -- הבהרה מי משלם
• ועד בית -- הבהרה מי משלם
• אחריות תחזוקה
• תנאי סיום ותקופת הודעה מוקדמת
• אופציה להארכה ותנאי התאמת שכר דירה

חשוב: מאז 2022, חוק השכירות (שכר דירה הוגן) חל על חלק מהנכסים. יש לבדוק תחולה.

דוגמה 1: חישוב מס רכישה

המשתמש אומר: "אני קונה דירה ראשונה ב-2.5 מיליון שקל" תוצאה: פירוט מס רכישה: 0% על 1,978,745 הראשונים + 3.5% על היתרה = ~18,245 ש"ח

דוגמה 2: תהליך רכישה

המשתמש אומר: "אני רוצה לקנות דירה בתל אביב, מה צריך לדעת?" תוצאה: רשימת בדיקה מלאה עם הערות ספציפיות לתל אביב (מחירים גבוהים, פרויקטי התחדשות עירונית, תמ"א 38)

סקריפטים

• scripts/calculate_mas_rechisha.py — חישוב מס רכישה ישראלי עם פירוט מלא לפי מדרגות, הן לרוכש דירה יחידה והן לרוכש דירה שאינה יחידה, כולל שיעור מס אפקטיבי ואפשרות פלט JSON. הרצה: python scripts/calculate_mas_rechisha.py --help

חומרי עזר

• references/transaction-guide.md — מדריך רכישת נכס בישראל שלב-אחר-שלב (מאישור עקרוני ועד מסירת מפתחות), מדרגות מס רכישה 2025 לדירה יחידה ולדירה שאינה יחידה, תיאור חלקי נסח טאבו (גוש, חלקה, משכנתאות, שעבודים), ופירוט עלויות עסקה (עורך דין, מתווך, עמלות משכנתא). יש לעיין במסמך בעת הדרכת משתמשים בתהליך הרכישה או חישוב עלויות רכישה כוללות.

שגיאה: "Cannot access Tabu online"

סיבה: לטאבו המקוון יש גישה ציבורית מוגבלת פתרון: יש לפנות לעורך דין או ללשכת הטאבו לנסח מלא. המערכת המקוונת מספקת מידע בעלות בסיסי בלבד.

שגיאה: "Purchase tax rates outdated"

סיבה: השיעורים מתעדכנים מדי שנה על ידי רשות המסים פתרון: יש לוודא את מדרגות השנה הנוכחית באתר רשות המסים.